八德工業地,八德工業土地,八德工業用地

(一)房地合一新制下，個人房屋、土地交易所得係採分離申報納稅，個人應於房屋、土地完成所有權移轉登記日(房屋使用權、預售屋及股份或出資額為交易日)的次日起算30日內自行依規定格式填寫申報書，向該管稽徵機關辦理。該管稽徵機關，依下列順序定之：



    1.申報時戶籍所在地稽徵機關。



    2.申報時居留地稽徵機關。



    3.房屋、土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地所在地稽徵機關。



    4.中央政府所在地之稽徵機關。



該筆交易所得毋須再併入交易年度綜合所得總額辦理申報。



  (二)申報時應檢附下列文件：



    1.個人房屋土地交易所得稅申報書1份。



    2.計算結果有應自行繳納稅額者，應一併檢附繳納收據正本。



    3.買入及賣出的買賣契約書影本(私契)。                  



    4.成本及必要費用相關證明文件。



    5.其他有關文件。

問題：[實價登錄類] 委託代銷契約屆滿或終止日在 101 年 8 月 1 日以後（含當日）者，該代銷期間成交之案件均應申報登錄嗎？

回答：代銷經紀業在委託代銷期間（含 101 年 8 月 1 日以前）成交之預 售屋案件均應申報登錄。又代銷經紀業已申報登錄之預售屋案件，日後興建完成後委託地政士申請買賣移轉登記者，仍應依平均地權條例第 47 條第 3 項規定由地政士申報登錄。

問題：[實價登錄類] 委託代銷契約於 101 年 7 月 31 日前（含當日）屆滿或終止，同一建案又於 8 月 1 日以後（含當日）另訂新約或再行續約，那些成交案件須申報登錄？

回答：委託代銷契約屆滿或終止日在 7 月 31 日以前（含當日）所成交 之案件，無須申報登錄。如 8 月 1 日以後（含當日）簽有委託代 銷契約，僅就 8 月 1 日以後（含當日）代銷期間所成交之案件申 報登錄。

問題：[實價登錄類] 委託代銷契約屆滿後，同一建案再行續約（延長代銷期間），其 續約前之成交案件應何時申報登錄？

回答：委託代銷契約屆滿後再行續約延長代銷期間，應就續約前之成交 案件先行於「契約屆滿」30 日內申報登錄，亦即委託代銷契約 屆滿後不論是否續約均應於 30 日申報登錄。

問題：[實價登錄類] 委託代銷期間成交之預售屋案件，買受人甲又自行或委託他人（例 如仲介業者）轉售予乙，代銷經紀業應如何申報登錄？

回答：代銷成交之預售屋案件，買受人甲轉售予乙，並與起造人或建築 業更換原買賣契約（即俗稱「換約」變更買受人名稱等），則代 銷經紀業對同一案件，僅就買受人甲成交之案件申報登錄。另行 轉售買受人乙之案件，實務上僅屬換約性質，則無須申報登錄。

問題：[實價登錄類] 何謂實價登錄地政三法?為何要推動實價登錄地政三法?

回答：實價登錄地政三法，係指不動產經紀業管理條例、地政士法及平 均地權條例，於 100 年 12 月 13 日立法院三讀通過之修正條文中， 皆有要求實價申報登錄，故合稱實價登錄地政三法。 為促進不動產交易資訊透明化，降低目前不動產資訊不對稱情形， 避免不當哄抬房價，在保障民眾隱私權前提下，內政部積極推動 實價申報登錄之立法。 因此，修正平均地權條例，立法要求交易 當事人申報登錄成交價。 另民間習慣不動產買賣多委由不動產經紀業及地政士辦理相關事 宜，故對不動產經紀業管理條例及地政士法同步修正，以全面申 報登錄成交案件資訊。 換言之，實價登錄地政三法，係政府為推動居住正義、促進不動 產交易價格透明化，健全不動產交易市場。

問題：[實價登錄類] 地政三法實價登錄政策何時施行？那些案件需要申報登錄?

回答：地政三法有關實價申報登錄條文均明定施行日期由行政院定之， 行政院業已核定施行日期為 101 年 8 月 1 日。自該日起以下 3 種 案件需要申報登錄: 1.以「買賣」為所有權移轉登記原因之案件。 2.由不動產仲介經紀業簽定租賃契約書之案件。 3.不動產代銷經紀業簽有 起造人或建築業委託代銷之成交案件。

問題：[實價登錄類] 實價登錄地政三法之重點有那些?

回答：實價登錄地政三法之修正重點包括： 1.申報登錄時機：權利人或地政士或不動產經紀業者應於買賣案件 辦竣所有權移轉登記 30 日內，向主管機關申報登錄土地及建物成 交案件實際資訊。 2.相關處罰規定：違反申報登錄土地及建物成交案件實際資訊義務， 將處以 3 萬-15 萬元罰鍰。 3.施行日期：考量修法後施行日期之銜接，爰增訂修正條文之施行 日期，由行政院定之規定。行政院已核定自 101 年 8 月 1 日起施 行。

問題：[實價登錄類] 是否所有的不動產所有權移轉登記案件皆需申報?

回答：不是。實價登錄地政三法係規定於買賣案件辦竣所有權移轉登記 30日內申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。因此，僅辦理所有權移轉時以「買賣」為登記原因之案件需申報登錄，若非屬買賣，如贈與、拍賣、交換、共有物分割等，雖有移轉，但並不需要申報。

問題：[實價登錄類] 就同一買賣案件，權利人、地政士及不動產經紀業是否皆需申報登記?

回答：地政三法均有實價申報登錄之規定，為避免重覆申報登錄，買賣 案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄。 買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，除依前述規定委託 地政士申請登記者外，應由不動產經紀業申報登錄。 若無委由地政士登記亦無委由經紀業居間或代理成交者，則應由 權利人申報。

問題：[實價登錄類] 如買賣案件未有不動產經紀業經手，亦無委託地政士代辦過戶，是否需買賣雙方共同申報?

回答：買賣案件若未委託地政士申請登記，亦未委由不動產經紀業居間 或代理成交，則由權利人（買方）負責申報即可，賣方無需申報。

問題：[實價登錄類] 如房地產合併交易，土地及建物成交價仍需分別申報嗎？

回答：向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊時，如該房地 產買賣有就土地及建物分別議定成交價，則須分別填載；如係房 地合併交易（即未就土地及建物分別議定成交價），則合併申報一 個成交價即可。

問題：[實價登錄類] 就實價申報登錄之內容項目觀之，所需申報者是否不只房地成交 價?

回答：因各界最關切的就屬不動產交易價格，故外界慣稱實價登錄，但 依據規定應於買賣案件辦竣所有權移轉登記 30 日內，向主管機關 申報登錄土地及建物成交案件「實際資訊」，因此申報內容包括交 易標的、價格資訊及標的資訊三大部分，民眾需注意價格以外之 必要資訊亦需申報，以免不諳法令而受罰。

問題：[實價登錄類] 親戚、朋友、員工間或其他特殊關係買賣，應如何填報?

回答：此類案件，應於備註欄載明「親友、員工或其他特殊關係間之交易」，並依下列情況辦理： 1、訂有買賣契約者，應依契約內容予以填報。 2、未訂有買賣契約，而有約定交易價金額者，應依實際交易金額填報。 3、未訂有買賣契約，且無約定交易價金者，應於價格相關欄位填載0。

問題：[實價登錄類] 合建由地主出地，建商出資興建者，應如何填報?

回答：仍應依契約內容予以填報，如確無對價者，得於備註欄載明「建 商與地主合建建案，無交易價格」。

問題：[實價登錄類] 不動產經紀業或 權利人拒不提供成交 案件實際資訊，或建 物第一次登記案件， 建商不提供資料，供 地政士申報登錄，應 如何申報？地政士得 否以敘明方式申報？

回答：仍請依地政士法 第 26 條之 1 規定，地 政士應於買賣受託案 件辦竣所有權移轉登 記 30 日內，向主管機 關申報登錄土地及建 物 成 交 案 件 實 際 資 訊，另依「不動產成交 案件實際申報登錄及 查詢收費辦法」第2條 第 2 項規定，經紀業 及權利人必須提供成 交不動產說明書或契 約書供地政士申報登 錄，故地政士於承接 業務前，仍應妥適向 經紀業者、權利人或 建商說明提供契約相 關文件以為申報之必 要性。地政士於受託 買賣案件時，申報書 關於成交價格等相關 欄位得由權利人認章 後，再據以申報。

問題：[實價登錄類] 申報實價資訊可否於買賣案件送件時一併申報?

回答：為提供民眾多元 申報管道，自 105 年 7 月 1 日起新增「預申 報」管道，即申報人於 辦理買賣登記前可至 本部地政線上申辦系 統以憑證預先登載不 動產成交案件資訊， 並於地政機關辦理登 記時提供預申報書紙 本 及 序 號 予 地 政 機 關，俟該案件登記完 畢後，將預申報資料 轉入實價登錄資料庫 中，始完成申報登錄。 又登記完畢後，應至 申報系統查詢是否申 報完成，如未完成者 應於登記完畢日起 30 日內重新申報，以免 逾期申報受罰。

問題：[實價登錄類] 聽說租賃案件也要申報，是否所有的房屋或土地出租都要申報？

回答：經營仲介業務者，對於租賃委託案件，應於簽訂租賃契約書後 30 日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。因此租賃案件僅 限於不動產仲介業受託案件才要申報，且是由仲介業負責，並不 一定所有的房屋或土地出租都要申報。

問題：[實價登錄類] 何種情況之預售 屋買賣案件需申報？其申報時機為何？

回答：預售屋委由不動 產代銷業銷售時，不 動產代銷業者應於委 託代銷契約屆滿或終 止30日內完成申報登 錄。代銷業得透過地 政線上申辦系統，以 批次方式申報登錄。 預售屋如由起造人或 建築業自行銷售者， 則無需辦理實價登錄 申報。

問題：[實價登錄類] 增建部分或未辦理保存登記建物之交易價格是否列入交易總價內 申報?

回答：應就該契約總價予以申報，並於備註欄加註「含增建建物或未辦 理保存登記建物」。

問題：[實價登錄類] 紙本申報登錄可 否跨所或跨縣市辦理？

回答：目前全國各直轄 市、縣(市)已開放「表 單登錄、紙本送件」案 件可跨所及跨縣市代 收案件。

問題：[實價登錄類] 不動產經紀業或權利人並無提供成交案件實際資訊，供地政士申 報登錄，地政士得否以敘明方式申報?

回答：仍請依地政士法第 26 條之 1 規定，地政士應於買賣受託案件辦竣 所有權移轉登記三十日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交 案件實際資訊，另依不動產成交案件實際申報登錄及查詢收費辦 法第 2 條第 2 項規定，經紀業及權利人必須提供成交說明書或契 約書供地政士申報登錄，故地政士於承接業務前，仍應妥適向經 紀業者或權利人說明提供契約相關文件以為申報之必要性。

問題：[實價登錄類] 由買方出資請賣方興建建築物之買賣移轉案件，如何申報不動產 實際成交資訊?

回答：本案申報人仍應依規定申報登錄，另於備註欄中敘明「建築物係 由買方(權利人)出資，賣方(義務人)興建，致無交易價格/交易價 格異於市場行情」。

問題：[實價登錄類] 如有住辦/住商混合大樓，建物型態需填寫住宅大樓或商業辦公 大樓？

回答：建物型態如有無法歸屬於填寫說明項目者，得填寫「其他」。

問題：[實價登錄類] 申報書應設計有權利人切結欄位，以釐清權責。

回答：權利人於申報書認章，即代表其對該申報資訊負責，故申報書 未特別設計切結等文字。。地政士如認 有必要，亦得請權利 人於申報書適當位置 切結。

問題：[實價登錄類] 部分車位買賣無法得知詳細面積，如何申報？

回答：車位面積如可依據地籍資料計算者，均應據實申報，如確實無 法計算面積者，得不予填載。

問題：[實價登錄類] 土地使用分區證明申請需花費，地政士申報增加成本是否可收費？

回答：如不動產所在地已有使用分區線上查詢功能者，上網查填即可， 且申報書所需填載僅為大致分類（住、商、工…），較為單純，一 般而言無需特別申請分區證明。另不動產成交案 件實際 資 訊 申 報 登 錄，如有另行收取費 用者，地政士仍應與 委託人事先約定，以 避免產生爭議。

問題：[實價登錄類] 已申報完成後，買賣雙方又修改成交金額，是否需更正申報？

回答：此類案件如尚未 逾申報期限，申報人 可自行於期限內辦理 內容更正；如已逾申 報期限，則應檢附變 更前後買賣契約書向 受理機關申請更正實 價登錄申報內容，由 直轄市、縣(市)政府 審認是否有申報不實 及須否令申報人限期 改正。

問題：[實價登錄類] 代銷新成屋是否應由代銷業者申報實價，而非要求地政士申報。

回答：依「不動產成交 案件實際申報登錄及 查詢收費辦法」第5條 意旨，已辦建物所有 權第一次登記案件回 歸一般買賣案件受理 申報，非屬代銷業應 申報案件。

問題：[實價登錄類] 對於私契與公契權利人不一，如買方指定登記名義人之情形，申 報書權利人究應填何者？

回答：申報書權利人即為土地登記完竣後之登記名義人，故仍應填載 公契之權利人。

問題：[實價登錄類] 受理申報登錄之機關，法條僅規定「主管機關」（縣市政府），實 際受理申報之機關為哪一個地政事務所？以不動產坐落地或申 報人戶籍或住居所地為準？又如同一買賣有二以上標的物分別 坐落於不同地區，應如何申報？

回答：參考土地登記規則第 3 條：「土地登記，由土地所在地之直轄市、 縣（市）地政機關辦理之。但該直轄市、縣（市）地政機關在轄 區內另設或分設登記機關者，由該土地所在地之登記機關辦理之。 建物跨越二個以上登記機關轄區者，由該建物門牌所屬之登記機 關辦理之。…」如主管機關有委任所屬機關，亦即地政事務所受 理申報者，應以不動產坐落地為準。同一買賣案件有二以上標的 物分別坐落於不同地區，如登記申請案件需向不同地政事務所申 請者，實價申報登錄則比照處理。

問題：[實價登錄類] 交易日期應如何 填載？

回答：交易日期係為使 民眾能掌握確切之不 動產市場行情，故應 以 買 賣 或 租 賃 契 約 （私契）簽訂日填載； 如買賣契約無訂定私 契則可以登記簿上之 原因發生日期填載， 並於備註欄中說明未 簽訂契約之原因。

問題：[實價登錄類] 如買賣時買多個車位，但無法拆分個別價格者，申報書如何填寫？

回答：舉例而言，如買賣時買 3 個車位合計 300 萬元，買賣申報書「12. 車位交易總價」即應填寫 3,000,000 元，但無法拆分個別價格者， 「19：車位」仍應就 3 個車位個別之「類別」、「權利持分 面積」填寫，惟個別車 位「總價」得免填，並 於備註欄敘明「車位 總價中無法拆分個別 車位價格」。租賃及預 售屋案件比照處理。

問題：[實價登錄類] 公法人或政府機關如以買賣方式取得不動產，是否需要申報?其 申報代理人身分如何認定?

回答：公法人或政府機關以買賣方式取得(含土地徵收目的之協議價購) 不動產仍應依規定進行申報登錄事宜。其申報人為中華民國、直 轄市、縣市或鄉鎮市，填寫申報人統編，並蓋管理機關大小章， 申報代理人則以其公法人或政府機關聘任之職員為申報代理人。 如臨櫃申報時，其身分證明應以公法人或政府機關核發具有相片 之服務證或識別證為證明。

問題：[實價登錄類] 建物型態如兼具套房與其他屬性，應如何申報?

回答：建物型態如兼具套房與公寓、華廈或大樓等屬性，於填報建物 型態時，仍應申報套房。

問題：[實價登錄類] 建商透過代銷業出售預售屋時原本跟甲簽約，後來甲與乙換約，致最後建物第一次登記後的買賣案件是建商與乙擬定公契，應如何申報登錄成交價?

回答：委託代銷契約期間成交之預售屋案件(簽訂預售屋買賣契約)，買 受人又自行或委託他人(例如仲介業者)轉售予第 3 人(簽訂權利 買賣契約)，並與起造人或建築業更換原買賣契約(即變更買受人 名稱等)，不動產代銷經紀業應於委託代銷契約屆滿或終止 30 日內 ，向主管機關申報成交案件實際資訊（預售屋買賣契約所載相關資訊）。 至於不動產代銷經紀業已申報登錄之預售屋案件，日後興建完成後委 託地政士申請買賣轉移登記者，仍應依平均地權條例第47 條第 3 項及 地政士法第 26 條之 1 第 1 項規定由地政士申報登錄實際交易等相關資 訊。」此類案件之申報，仍請依上開函釋辦理。

問題：[實價登錄類] 同一房地買賣， 如將土地與建物分件 送買賣登記，應如何 申報實價登錄資訊？ （例如：預售屋完工 辦理建物第 1 次登記 後移轉）

回答：類此案件申報方 式如下： 1、土地買賣移轉登記 案件於申報登錄時， 交易總價得填寫 0，土 地 相 關 資 訊 仍 應 申 報，並於備註欄內註 明「土地、建物分次登 記案件，建物登記收 件字號：…」 。如土 地買賣移轉登記案件 係由多位權利人併同 申請，於申報實價資 訊時，則比照辦理。 2、建物買賣移轉登記 案件部分，申報登錄 時應勾選「土地+建 物」或「土地+建物(+ 車位)」，並就土地、建 物及車位之相關資訊 及 成 交 價 格 予 以 申 報，以利屆時對外提 供查詢。

問題：[實價登錄類] 權利人為未成年人或受監護宣告之人，如未由地政士辦理買賣移 轉登記，且未透過仲介成交者，可否由父母或監護人以外之代理 人申報?

回答：依民法 1089 條規定「對於未成年子女之權利義務，除法律另有 規定外，由父母共同行使或負擔之。父母之一方不能行使權利時， 由他方行使之。父母不能共同負擔義務時，由有能力者負擔之。」、 另民法 1091 條及第 1098 條第 1 項規定「未成年人無父母，或父 母均不能行使、負擔對於其未成年子女之權利、義務時，應置監 護人。但未成年人已結婚者，不在此限。」、「監護人於監護權限 內，為受監護人之法定代理人。」，依此，未成年人其申報代理人 應由父母或其監護人為之。另受監護宣告之人依民法第 15 條「受 監護宣告之人，無行為能力。」及民法第 1110 條「受監護宣告之 人應置監護人。」第 1112 條「監護人於執行有關受監護人之生活、 護養療治及財產管理之職務時，應尊重受監護人之意思，並考量 其身心狀態與生活狀況。」依上開規定申報登錄時，應以監護人 為申報代理人。如父母或監護人另就申報登錄事宜再委託申報代 理人時，應於申報書表空白處加註父母或監護人之統一編號、住 址等身分資料後認章，父母之身分資料認定應以戶籍謄本或戶口 名簿影本為之，監護人之身分資料認定應以選任監護人相關資料 影本為之。

問題：[實價登錄類] 申報登錄系統可否提供批次申報或查詢已申報案件機制?

回答：本部現已開發單 機版程式，申報人可 先於單機版中輸入申 報資料，並產製批次 申報檔後，至「地政線 上申辦系統」中選擇 「 整 批 匯 入 申 報 作 業」功能，匯入資料。 又於「地政線上申辦 系統」中提供「案件查 詢、更正及撤銷作業」 功能，申報人可以自 然人憑證查詢、更正 或 撤 銷 已 申 報 之 案 件。

問題：[實價登錄類] 申報登錄系統可否提供申報期限到期前預為通知申報人功能?

回答：申報登錄係於買賣辦竣所有權移轉登記、簽定租賃契約書及契約 屆滿或終止 30 日為之，業已給予充分之申報登錄期間，申報人仍 應自行依限申報。

問題：[實價登錄類] 沒有自然人憑證或工商憑證可否線上申報?

回答：線上申報系統非以自然人憑證或工商憑證為申報之必要條件，不 過如利用憑證登錄，系統將可立即確認申報義務人，並帶入相關標 示資訊，完成填寫資訊後，可以直接辦理線上送件，將可大幅 縮減申報人之工作；如無憑證登錄者，相關欄位均應自行填寫，另 並需列印申報書紙本，核章後，檢附申報人相關身分證明文件送至 地政事務所完成申報登錄事宜。

問題：[實價登錄類] 使用地政線上申報系統，租賃案件須輸入承租人身分證字號、電話、地址等資訊（有紅色＊號），買賣及預售案件亦有要求，如果實際個案未能向客戶取得該資訊，如何填報？

回答：按本部 106 年 1 月 1 日實施之房屋租 賃定型化契約應記載 及不得記載事項，其 應記載事項第20點已 明定當事人及其基本 資料應明確記載，即 包含承租人之姓名、 身分證字號、住址及 聯絡電話等資料，故 契約書已載有相關資 料。申請人應向承租 人妥為說明係為依不 動產經紀業管理條例 等規定辦理實價登錄 之需，請其提供。

問題：[實價登錄類] 如何確認申報資訊之真實性?

回答：按內政部訂定之 不動產成交案件實際 資訊申報登錄及查詢 收費辦法第 11 條第 1 項及第 2 項規定，各 直轄市、縣（市）政府 為查核實價登錄案件 之真實性，得視實際 需求依前開規定請相 關機關、團體或個人 提 示 有 關 資 料 或 說 明，惟所調閱之資料 仍應與案件有關。 各直轄市、縣（市）政 府對登錄成交價有顯 著異於市場正常交易 價格，或資訊有不實 之虞案件列為優先檢 查，以確認申報登錄 資料之真實性，避免 哄抬房價。 同時不動產成交案件 實際資訊申報登錄之 資料將與房地合一所 得稅資料勾稽，如有 差異，將由各直轄市、 縣（市）政府進一步查 核，以確保資料正確 性。 另就地政士或經紀業 亦得進行業務檢查， 取閱相關文件。

問題：[實價登錄類] 我是賣方，可以主動登錄嗎?如果查詢到的價格覺得有疑問應如何 反應?

回答：目前實價登錄係規範權利人或地政士或不動產經紀業者需辦理申 報登錄不動產成交資訊事宜，賣方無須進行申報登錄資訊，以避 免申報資訊不一。如民眾就所查詢的價格認有疑義，可檢具具體 證明資料向不動產所在地之地政事務所反應。

問題：[實價登錄類] 租賃及預售屋都不須經過地政事務所登記，受託業者如果不登錄 有沒有稽查的方法?

回答：依據不動產經紀業管理條例第 27 條及其施行細則第 25 條規定， 主管機關檢查經紀業之業務，經紀業不得規避、妨礙或拒絕，並 得查詢或取閱經紀業執行業務有關紀錄及文件。因此，直轄市或 縣（市）主管機關可依上開規定，對經紀業進行業務檢查，並查 詢或取閱經紀業持有之不動產租賃或預售屋買賣契約書（該契約 書應由經紀業指派經紀人簽章），以查核經紀業申報登錄之成交資 訊是否屬實，或是否隱匿成交案件未履行申報登錄義務。

問題：[實價登錄類] 實價申報登錄後對外提供查詢之內容項目為何？會不會洩漏個人隱私？

回答：地政機關受理申報登錄之資訊，基於公示原則，經篩選整理後， 於符合法律規範及保障當事人隱私之前提下，將以區段化、去識別化方式提供查詢。不僅個人資料不會揭露，搭配區段化、去識別化方式，故不會洩漏個人隱私。

問題：[實價登錄類] 是否所有受理申報登錄之價格資訊，皆會對外公開？

回答：：依「不動產成交案 件實際資訊申報登錄 及查詢收費辦法」第 12 條至第 14 條規定， 直轄市、縣（市）主管 機關於經篩選去除顯 著異於市場正常交易 價格及特殊交易之資 訊並整理後，揭露申 報登錄之資訊。至於 不 揭 露 原 則 列 舉 如 下： 1、總價或單價過高或 過低之案件，如不具 市場參考價值者，不 予揭露。 2、特殊案件之交易， 非 屬 一 般 正 常 交 易 者，如塔位、墓園、電 影院座位等，不予揭 露。 3、土地或建物面積有 誤，應先暫時不揭露， 更正後視個案情形另 酌予揭露提供查詢。 4、房地案件如內含車 位交易且車位於登記 謄本上有權利範圍， 未於建物標示面積內 申報車位面積者，暫 不予揭露，更正後視 個案情形另酌予揭露 提供查詢。 5、總價為 0 之案件， 不予揭露。 6、土地及建物分次登 記之案件，如申報人 未依規定將土地及建 物合併申報者，不予 揭露。 7、連件案件若總價無 法拆分，應合併申報 於 1 件中，其餘案件 則不予揭露。

問題：[實價登錄類] 完成實價登錄的不動產交易資料多久開放查詢？要去哪裡查？需要收費嗎？

回答：主管機關受理權利人或地政士或不動產經紀業申報登錄不動產成 交資訊後，因需就申報資料內容進行篩選，必要時確認申報資料 之真實性及合理性，並剔除過高或過低之交易行情，故仍需約一 段時間方可查詢。完成實 價登錄的不動產交易 資料，大約於 1 個半 月至 2 個月後開放查 詢(例如 1 月 1 日登 記完成案件，須於 1 月 31 日前申報完 成，並於 3 月 1 日對 外提供查詢)，查詢 網址為 http://1vr.land.moi.go v.tw /homePage.action， 民眾以網路查詢者， 不收查詢費用。

問題：[實價登錄類] 實際資訊申報不實或逾期申報有無處罰？規定為何？

回答：申報登錄不實、逾期未申報登錄，經通知權利人(買賣案件之買方) 限期改正，而未改正者，按次處以 3 萬-15 萬元之罰鍰，至改正 為止。 如屬委由地政士或不動產經紀業案件，申報登錄不實、逾期未申 報登錄，不經限期改正，直接處地政士或不動產經紀業者 3 萬-15 萬元之罰鍰，至改正為止。

問題：[實價登錄類] 依經紀業提供不動產說明書或權利人契約書文件填載，致生不實之責任歸屬？或權利人拒不提供契約相關資料時，其責任歸屬?

回答：地政士於承接業 務前，應向經紀業者、 權利人或建商妥為說 明提供契約相關文件 以為申報之必要性。 地政士於受託買賣案 件時，申報書關於成 交價格等相關欄位得 由權利人認章後，再 據以申報。若權利人 提供不實文件，或權 利人與申報人共同以 不實文件申報者，致 登錄成交資訊不實， 恐有觸犯使公務員登 載不實之（偽造文書） 罪。

問題：[實價登錄類] 有關有關不動產成交案件實際資訊申報登錄有無刑法第 214 條使公務員登載不實事項於公文書罪規定適用?

回答：申報義務人於申報不動產成交案件實際資訊時如有不實情事，有無刑法第 214 條規定適 用疑義 1 節，依法務部函復略謂「…依最高法院 73 年度臺上字第 1710 號判例意旨，刑法第 214 條所謂使公務員登載不實事項於公 文書罪，須一經他人之聲明或申報，公務員即有登載之義務，並 依其所為之聲明或申報予以登載，而屬不實之事項者，始足構成， 若其所為聲明或申報，公務員尚須為實質之審查，以判斷其真實 與否，始得為一定之記載者，即非本罪所稱之使公務員登載不實。 是以，申報人登錄不實，是否該當刑法第 214 條之罪責，端視公 務員對於申報事項有無實質審查義務而定。…」依實價登錄制度 之立法意旨觀之，主管機關對申報人申報登錄資料並無實質審查 之義務，又各主管機關係於申報人完成申報登錄後，方進行抽查 核對登錄資料之正確性，尚非實質審查，故申報不實之法律效果 及是否屬資料提供者構成該刑責，將依個案由主管機關據法務部 上開意旨向檢察機關舉發認定辦理。

問題：[實價登錄類] 同時買賣多筆土 地或房地，如將個別 土地或房地分別送買 賣登記時，如何申報 實價登錄？

回答：每件買賣登記案件皆需申報，如交易價格可依各買賣登記案件之土地或房地標的拆分者，則可分開申報總價。如交易價格不可拆分時，則可於土地面積或建物面積較大者之登記案件中，將本次交易所有土地或房地標的合併申報，並填 寫總價，備註欄應備註其他連件案件之登記收件字號；至其他案件則只需申報該案件 之 土 地 或 房 地 標的，總價填寫 0，備註欄亦應備註其他連件案件之收件字號。

問題：[實價登錄類] 買賣塔位或墓地 時，如有移轉土地或 建物持分時，應如何 申報？

回答：買賣塔位或墓地 時，如有移轉土地或 建物持分，於申報實 價登錄時，仍應填寫 土地或建物標示資料 及移轉所有權持分， 交易總價則應依買賣 契約總金額申報，並 於備註欄中加註「塔 位或墓地買賣」，如交 易總價中包含其他費 用，如喪葬費、牌位 費、管理費等，應於備 註欄中載明。 假如買賣契約中，將 土地或建物價格單獨 分列者，則依實際交 易情形，分別申報土 地或建物之價格，惟 備註欄仍應加註「塔 位或墓地買賣」。

問題：[實價登錄類] 什麼是「預申 報」？預申報要怎麼 辦理？

回答：「預申報」係申報人於辦理買賣登記前至本部地政線上申辦系統以憑證預先登載不 動 產 成 交 案 件 資訊，並至地政機關辦理登記時提供預申報書紙本及序號予地政機關，地政機關在登記完畢後，將預申報資料轉入實價登錄資料庫中，始完成申報登錄。有關「預申報」需注意事項如下：1、需列印預申報書紙本並於登記申請書備註欄加註預申報書序號。2、預申報資料需成功轉入實價登錄資料庫中，始完成申報，如轉入失敗，則應依原申報 流 程 於 期 限內申 報，逾期申報者，將依規定處以罰鍰。3、申報人應於案件登記畢後，自行至線上申辦系統確認是否完成申報。

問題：[實價登錄類] 雙方合意解除買 賣契約，且無再簽契 約書時，如何申報實 價登錄資訊？

回答：雙方合意解除契約案件，無買賣契約書之案件，於申報登錄不動產成交案件實際資訊時，相關交易價格欄位應填載為 0， 並 於 備 註 欄 內 加 註「雙方合意解除契約案件」。

問題：[實價登錄類] 當契約約定相關 稅費負擔時，房地交 易總價要如何申報？

回答：實價登錄之房地交易總價應以買賣契約書內所載之買賣總價申報，如買方負擔一 定 金 額 仲 介 服 務費、地政士代辦費、稅捐等其他相關費用，仍需依契約書所載金額申報登錄，不得將買方負擔之費用納入買賣成交價格一併申報，如買方認為有必要者，得於備註欄內註明其他相關費用之金額。

問題：[實價登錄類] 地上權房屋移轉 時，應如何申報實價 登錄資訊？

回答：因地上權房屋案件僅移轉建物，土地部分係以設定地上權方式辦理，故於申報成交資訊時，僅需填載建物之標的，房地 交易總價仍以買賣契約所載總價為準，並於備註欄中加註「地上權房屋」等字樣。

問題：[實價登錄類] 實價登錄申報完 後，如有辦理附屬建 物補登，需要重新申 報嗎？

回答：每一建號建物相關標示資訊依成交案件登記（簿）謄本所載相關資訊予以填載，買賣含有未登記建物移轉面積部分，部分免填。建物如有附屬建物未辦登記，俟移轉登記後方進行補登，依上開規定尚無補申報登錄必要，惟該類案件，應於申報書備註事項欄加註含未登記保存建物，以符實際。

問題：[實價登錄類] 假如買賣交易總 價裡包含裝潢費或其 他 費 用 ， 應 如 何 申 報？

回答：不動產成交案件 實際資訊於申報房地 交易總價時應以契約 總價為準，如契約總 價內容已包含裝潢費 或其他費用，應於備 註欄中載明「總價內 含 裝 潢 費 ○ ○○ 萬 元」，如未備註前開事 項，且經各直轄市、縣 （市）政府審認確為 申報不實者，將處新 臺幣 3 萬元以上，15 萬元以下之罰鍰。

問題：[實價登錄類] 買賣土地時，假 如連同地上物（例如 農作物、設備或設施、 家畜等）一起移轉並 計算總價時，應如何 申報？

回答：不動產成交案件實際資訊於申報房地交易總價時應以契約總價為準，如契約總價內容已包含地上物費用，且可拆分價格者，應於備註欄中載明「總價內含○○○（ 地 上 物 內 容 ） ○○○萬元」；無法拆分價格者，則備註「總價內含○○○（地上物內容）」。如未備註前開事項，且經各直轄市、縣（市）政府審認確為申報不實者，將處新臺幣3萬元以上，15 萬元以下之罰鍰。

問題：[實價登錄類] 委託代銷契約屆 滿或終止日在 101 年 8 月 1 日以後（含當 日）者，該代銷期間成 交之案件均應申報登 錄嗎？

回答：代銷經紀業在委託代銷期間（含101年8 月 1 日以前）成交之預售屋案件均應申報登錄。又代銷經紀業已申報登錄之預售屋案件，日後興建完成後委託地政士申請買賣移轉登記者，仍應依平均地權條例第 47條第 3 項規定由地政士申報登錄。

問題：[實價登錄類] 委託代銷契約於 101 年 7 月 31 日前 （含當日）屆滿或終止，同一建案又於8月 1 日以後（含當日）另 訂新約或再行續約， 那些成交案件須申報 登錄？

回答：委託代銷契約屆滿或終止日在 7 月 31日以前（含當日）所成交之案件，無須申報登錄。如 8 月 1 日以後（含當日）簽有委託代銷契約，僅就 8 月1 日以後（含當日）代銷期間所成交之案件申報登錄。

問題：[實價登錄類] 委託代銷契約屆 滿後，同一建案再行 續 約 （ 延 長 代 銷 期 間），其續約前之成交 案 件 應 何 時 申 報 登 錄？

回答：委託代銷契約屆滿後再行續約延長代銷期間，應就續約前之 成 交 案 件 先 行 於「契約屆滿」30 日內申報登錄，亦即委託代銷契約屆滿後不論是否續約均應於30日申報登錄。

問題：[實價登錄類] 簽訂租賃契約日 期與承租人約定入住 日期（租賃期間之首 日）不一致時，租賃日 期應如何填報？

回答：承租人與出租人約定入住日期（租賃期間之首日）係屬契約內容之一部分，申報書（系統）之租賃日期應填報簽訂租賃契約日期。

問題：[實價登錄類] 租賃案件之租金 總額是否應含租賃所 得稅？

回答：租金總額應依租賃 契 約 所 載 約 定 填報，如無明確約定是否含稅者，得以承租人 實 際 支 付 租 金 填報。

問題：[實價登錄類] 經紀業申報登錄 買賣或租賃案件，得 否使用分公司之工商 憑證申報登錄嗎？

回答：不可以。經紀業應以總公司之工商憑證申報登錄。

問題：[實價登錄類] 承租人為外國人 或外商公司，其地址 應如何填報？

回答：承租人有國內居留地（居留證）者，得填報國內居留地址，如無居留地址者，得填 報 租 賃 標 的 之 地址。

問題：[實價登錄類] 承租人為外國人 或 駐 華 代 表 處 （ 機 關），其統一編號，應 如何填報？

回答：承租人有居留證者，填報居留證號；有機關代碼者，填報機關代碼；均無相關證號者，得參依內政部89年8月10日台（89）內中地字第 8979870號函釋，以外國人西元出生年月日加英文姓氏前2字母填報（例如：19550320AX）。

問題：[實價登錄類] 租賃案件之建物 含有未辦保存登記部 分應否申報登錄？

回答：租賃案件標的之 建物有已辦保存登記 (即建物所有權第1次 登記)及未辦保存登 記(如增建或頂樓加 蓋)者，於申報登錄時 就已辦保存登記建物 或土地應有部分填報 相關資訊，其中未辦 保存登記建物之相關 資訊應於申報書「備 註欄」註記實際租賃 使用情形(如含增建 或頂樓加蓋及其面積 等資訊)。又租賃案件 僅為未保存登記之建 物 亦 無 土 地 應 有 部 分，由於建物標示並 無建號可資填報，現 階段尚非屬應申報登 錄之範疇。

問題：[實價登錄類] 外牆或屋頂突出 物出租作為廣告或行 動電話基地台使用是 否須申報登錄？

回答：租賃標的為合法保存登記之建物，均應申報登錄，其租賃面積以實際租賃面積填報，並於備註欄註明「外牆或屋頂突出 物 出 租 作 ○ ○ ○ 使用」等文字。

問題：[實價登錄類] 申報人為地政士 時，可否由登記助理 員或其他地政士以其 自然人憑證代理地政 士申報？

回答：目前本部之「地政線上申辦系統」，地政士可以其自然人憑證於線上設定，指定登記助理員或其他地政士為實價登錄申報代理人，讓登記助理員或其他地政士可以自己之自然人憑證代理地政士申報。

問題：[實價登錄類] 實價登錄申報期 限之末日為假日，則 最後申報期限應如何 認定？

回答：不動產成交案件申報登錄採網際網路申報，其最後期限之認定，請依行政程序法第 48 條第 4 項規定：「期間之末日為星期日、國定假日或其他休息日者，以該日之 次 日 為 期 間 之 末日；期間之末日為星期六者，以其次星期一上午為期間末日。」辦理，惟因已實施周休二日，依法務部 90年 9 月 25 日法 90 律字第 033821 號函，如該期間之末日為星期 六者，以其次星期一為期間末日。

問題：[實價登錄類] 我的電腦是使用 Windows XP 作業系 統，為什麼不能進入 申報登錄網站？

回答：為確保網路申報不動產交易實際資訊作業安全，符合相關資安規範，「不動產實價登錄系統」（ https://clir.land.moi.gov.tw）已提升資料加密強度，如您的個人電腦為XP作業系統，將無法辦理線上申報作業，個人 電腦作業系統須升級至 Windows 7 版本以上 、 瀏 覽 器 升 級 至Internet Explorer 8版本以上，才可正常操作使用。

問題：[實價登錄類] 申報人為權利人時，無自然人憑證可 否線上申報送件?

回答：申報人為權利人時可由他人以其自然人憑證代理至地政線上 申 辦 系 統 申 報 送件，惟代理申報送件後，於申報期限內撤銷重新申報，仍必須依紙本送件方式辦理更正。

問題：[實價登錄類] 含有車位之房地 交易，於提供查詢時， 其單價如何計算？

回答：某實際成交案例總價 3,000 萬元，總面積為 60 坪，含 10坪車位 1 個，車位單價 400 萬元，依申報資訊登錄方式，於揭露時系統單價計算方式說明如下：(1)若車位總價、面積，二者之一或均無法拆分者：單價=房地交易總價/建物總面 積(3000 萬元/60 坪=50 萬元/坪)。(2)車位總價及面積均 可 拆 分 者 ： 單 價=(房地交易總價-車位總價)/(建物總面積-車位面積)(3000萬-400 萬)元/(60-10)坪=52 萬元/坪。

問題：[實價登錄類] 不動產成交案件 實際資訊申報書可以 申請複印嗎？

回答：實價登錄申報書內容係包含申報人及交易雙方當事人之成 交實際資訊等個人資料，因此，不宜提供申報人、交易雙方當事 人及其繼承人以外之人申請閱覽、抄錄或複製。

問題：[實價登錄類] 不動產成交案件 申報登錄內容不實之 認定方式？

回答：實價登錄案件申報不實不限於價格不實，其他依規定所需申報之實際資訊，如有不實亦應依規定裁罰。至於申報 登錄不實與否，係屬個案事實認定，且相關法令亦無對不實態樣訂定統一標準之體例，故由各直轄市、縣市、政 府就申報個案中，如有發現瑕疵資訊時，就該資訊之違法性及可罰性，依行政程序法第 102 條及行政罰法第 7 條規定辦理。

問題：[實價登錄類] 權利人有多人時， 若協議申報人未申報 或有申報不實時，是 否只裁罰該受協議申 報人？

回答：若協議申報人未 申報或有申報不實之 情形時，受裁罰人仍 為權利人全體。

實價登錄2.0改革為何?

1、地號門牌全部揭露。過去將資訊區段化、去識別化，門牌號碼以30號為單位揭露，如中正路1~30號，新制將溯及既往，從2012年8月上路的實價登錄資料、300多萬筆買賣、租賃、預售屋，都會揭露完整詳細的地號及門牌資訊。

2、預售屋全面納入管理、即時申報。在簽約買賣契約日起30日內，申報交易價格等資訊。

3、增訂查核權及加重屢不改正罰則。為查核申報登錄資訊的正確性，新制並配合增訂縣市政府得向交易當事人等要求查閱相關文件或說明的規定，而疑有不實申報登錄價格的案件，亦可由內政部向相關機關或金融機構查閱有關文件。



此外，對於未依限申報、申報價格或面積不實情形，並可按戶(棟)處3至15萬元罰鍰，經2次處罰仍未改正者，並可加重按次處30至100萬元罰鍰。

4、紅單交易納管。銷售預售屋者或代銷業者收受定金時，應訂定書面契據並確立標的物及價金等事項，且不得約定有保留出售、保留簽約的權利，或其他不利於買受人之事項，以保障消費者權益；而買受人也不得將該書面契據轉售予第三人。違反規定者，將按戶（棟）處15至100萬元罰鍰，防杜投機炒作。

5、預售屋買賣定型化契約管理。銷售預售屋者在銷售前應將買賣定型化契約報請地方政府備查；其使用之契約如違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，並可直接按戶（棟）處6至30萬元罰鍰。

實價登錄2.0優點?

1.房地產價格更透明：以往只能看到部分資料，還可能是美化過的，現在直接揭露到門牌，可以讓民眾對特定地區的行情更有概念。

2.避免第三人操弄：新制規定須於登記當日一併辦理實價登錄，免去事後第三人協助登記錯誤，或刻意操弄的空間，申報書也簡化到只須登記三樣，含交易總價、車位個數、車位總價，能輕易上手。

3.買預售屋心裡有底：以往預售屋要等到交屋完才登錄，現在只要下訂就須登錄，對於有意買來自住的民眾較有保障，看到的價格較趨真實。

文章出處：詠騰不動產廠房買賣出租部

摘要

1.房地產實價登錄2.0，解決的是資訊不透明問題，不是讓價格統一，因為房屋是一種非標準化商品。即使是相同建案社區的住宅，樓層不同、格局不同、景觀不同，單價就可能有差異。

2.房地產實價登錄2.0，關鍵在於資訊越多，越容易找到交易的平衡點，知道賣方的過去交易紀錄，更容易抓到賣方的可能點頭價格：低於多少金額，對賣方來說他賺得可能比仲介費還少；低於多少金額，對賣方來說可能就是賠售；再低於什麼數字，對賣方而言可能連還清貸款都不夠。

「子房哥，明明都實價登錄2.0了，為什麼最近屋主開價還是越來越貴？」近期有換屋需求，已經看過不下二十間房的學弟Ｋ，對於近期一波房地產漲勢很不以為然。但眼見好多出價想買的房子卻就這樣擦身而過了，垂頭喪氣來找我喝咖啡。

「房地產實價登錄2.0，解決的是資訊不透明問題，不是讓價格統一。」我喝了一口咖啡，慢條斯理地說：「因為房屋是一種非標準化商品。」

商品銷售，有標準化商品及非標準化商品兩種。像我們熟知的3C或團購商品就是標準化商品，例如大家長期關注的iPhone，除了官網上的價格，還有經銷商、平行輸入商、Costco通路等不同價格，疫情前還有人藉匯率變化遠赴日本、香港買，總有辦法買到更便宜，但內容規格標準相同的東西。

而且只要是正廠品，原廠規格性能、全球保固規定都一樣，所以才會出現更多比價網站、App，讓消費者針對這些標準化商品，去發掘最合適的購買管道。

但房屋就是非標準化的商品了。即使是相同建案社區的住宅，樓層不同，格局不同，景觀不同，單價就可能有差異。相關價格變因還有裝修程度不同，設備維護狀況不同等等，而且即使賣方屋主認為，他花了百萬裝潢，就應該反應在房價上，但如果買方不喜歡他的裝潢，即使接手也是拆除，這些裝修的價值在買方眼中就是零。

甚至有些集合住宅因為鄰居的「不友善程度」，也出現不同的價格。因此每筆房地產都有其獨一無二的狀況，那對賣方來說，隔壁實價登錄賣多少成交，他就一定要比照這個單價賣嗎？其實未必。

既然沒有一戶房屋是標準化商品，那實價登錄2.0詳細揭露至門牌後，對於買方來說又有什麼好處呢？我認為關鍵在於資訊越多，越容易找到交易的平衡點。

大部分中古屋的買賣，在於平衡三方面的利益：「買方想買便宜，賣方想賣貴，仲介想收足服務費。」一般來說仲介的理想服務費是從賣方成交價抽4%，從買方成交價抽2%，不少仲介為了促進成交願意在佣金上讓步。在最終談判時，買方從交易總成本上出價，賣方從實拿金額去約定數字，自然有機會找到仲介要的平衡點。

在實價登錄2.0詳細揭露至門牌後，我們知道賣方的過去交易紀錄，更容易抓到賣方的可能點頭價格：低於多少金額，對賣方來說他賺得可能比仲介費還少；低於多少金額，對賣方來說可能就是賠售；再低於什麼數字，對賣方而言可能連還清貸款都不夠。

知道以上這些資訊，最後剩下的就是買方願意再加價多少，去爭取成交獲得這心目中的理想房子了。

「好好好，實價登錄只是參考，還得跟子房哥學談判才行。」學弟Ｋ說，但感覺還是不太滿意，憤憤地問：「那到底政府推動實價登錄2.0的意義在哪裡呢？」 「我認為實價登錄資訊越透明，解決的是『信任問題』。」我笑著回答他。過去為什麼談「黑心房仲」、「黑心建商」的書會大賣？因為它教你怎麼破解可能隱藏的不信任情況。

如今中古屋賣方的取得成本也揭露，建商預售屋各戶資料也揭露，大家不需要對以往收到的資訊，辛苦盤算嘀咕「這到底是真實還是話術？」在交易談判過程中，也就不需要像過去諜對諜那樣勞心勞力。有了信任，就可以減少交易紛爭，有了信任，也促進加速成交的可能。

最後再次強調，就算實價登錄N.0揭露再精細的內容資訊，這永遠仍只是參考價格。因為房地產交易價格中仍含有一部分叫做「品味」，而對「品味」的定價永遠因人而異。

最近巢運團體公布「居住現況調查」結果顯示，無殼族買房的最大痛點，有高達九成二卡在高房價，其中有二三．七％認為此生無望買房；此外，高房價背後又緊跟著負擔不起的高房租，政府租金補貼也總是看得到吃不到，尤其是在薪資所得無法大幅提高，加以截至二月底失業率仍高達三．七％，並且失業人數亦高達四四．三萬人情況下，我們怎敢寄望一般年輕人結婚生子？縱然「實價登錄2.0」已經打開潘朵拉的盒子，惟僅止於交易資訊透明化，對於更深一層的高房價與高公設比等相關問題還是無解，導致年輕人的購屋夢想依然遙遙無期！

雖然「實價登錄2.0」即將在今年七月一日開始實施，一般人也都認為對於實際交易價格之揭露有很大的幫助，殊不知眾所企盼的潘朵拉盒子其實只打開一半而已！其間仍有不少法令規範不到的死角，有賴消費者購屋之前勤做功課，方能進一步保障購屋權益！有關此一議題，只要詳細閱讀「預售屋買賣契約書範本」、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」以及「成屋買賣契約書範本」、「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之內容細節，即可充分了解其間緣由！

實價登錄對購屋權益影響至鉅

─慎勿忽略公設比與鄰避情結問題

實價登錄自二○一二年八月一日實施以來效果屢遭質疑，主要癥結在於其間仍隱含不實交易價格，此一議題如再證諸最近紅單炒作問題，益加突顯其嚴重性，因此，二○二○年十二月三十日立法院三讀通過實價登錄修法，並且即將於今年七月一日開始實施，實可謂台灣房地產交易秩序的新里程碑！

惟徒法不足以自行，購屋之前仍應勤做功課，才能確保自身購屋權益。以下謹就購屋實務常見之公設比、前後棟價差、高低樓層價差與鄰避設施(NIMBY)等問題提供建議，以供參考。另一方面，更重要的是，不能單憑實價登錄據以認定房價高低，務必實地了解周遭環境等相關細節，方得充分保障購屋權益。

一、務必親臨現場勘查地形地物

─應格外注意地段區位之優缺點

除地段區位優越性之外，更應檢視有無土壤液化或斷層帶？此外，亦應注意建案周邊是否有公園綠地或捷運交通便捷等利多因素加持，除未來便於換屋之外，更能兼具收益兼增值之投資效益。

二、危老重建價差問題

─小基地建案應格外注意市場性問題

在當前小基地面積危老重建建案愈來愈多情況下，應格外注意小基地建案之規畫設計與市場性問題；截至二月二十八日，內政部辦理都市更新總核定件數九二五件，危老重建計畫核准件數一三四七件，其中最值得關注的是危老重建基地面積竟然也有小至四十九平方公尺(14.82坪)，因此，未來應將這類不具市場性產品之實價登錄列為「僅供參考」，俾免周邊房價遭致誤導。

三、設計圖說一知半解問題

─對總配置圖、單戶平面設計圖了解有限

一般購屋者，尤其是首購，在現場銷售人員促銷話術導引下，幾乎只看到美輪美奐的樣品屋裝潢設計，以及各房間量身訂做的家具擺設，而忽略了各空間的尺寸標示；更值得關注的是，對總配置圖、單戶平面設計圖的相關位置了解有限，導致完工交屋糾紛層出不窮。

四、公設比問題

─公設比高低與價格訂定息息相關

一般購屋者大都只知道公設比約占三分之一，卻無法了解小坪數建案或套房之超高公設比動輒超過四○％，雖然有些預售建案刻意壓低公設比至二九．九九％，卻又暗藏高單價問題，因此，購屋之前務必訊問清楚，俾免權益受損！

五、前後棟價差問題

─應兼顧住家格局與生活機能

目前隨處可見不少屋型狹長建物，為兼顧通風採光，除規劃設計為前後棟之外，常見天井居中而影響住家格局與生活機能，例如仁愛路四段就有兩三棟大樓是這樣的規劃設計；試想，四戶共用天井的居家生活，不僅各戶陽台緊密相連，洗衣噪音干擾與晾曬衣物都會出現諸多不便。

其次，對於這些看似芝麻小事，卻又嚴重影響居家品質，因此，未來購屋對於所揭露例如十二樓與「12樓之１」或「12樓之２」等門牌編號建物，務必再仔細思考其實用性以及真實價差，尤其是預售建案，購屋之前更應詳細就樣品屋現場擺置之建物模型實地推演一番，俾進一步解開天井規劃設計所潛藏之奧祕何在？

六、高低樓層價差問題

─與視野景觀息息相關

通常低樓層房價較便宜，又能與高樓層享有同樣的周邊生活機能，尤其是在高房價情勢下，不少人買房退而求其次選擇低樓層，這也正是現階段預售屋低樓層去化較快之主要原因。

一般而言，高低樓層價差，在房價較低地區每一樓層價差可能只有數千元，至於高房價地區高低樓層從五萬到十萬不等，尤其高級住宅每坪二、三十萬價差更是常見，如以四十坪計算，高低樓層價差高達數百甚至上千萬元，由此顯見實價登錄2.0對於交易價格透明化之重要性。

七、NIMBY鄰避設施價差問題

─鄰避情結直接衝擊房價

所謂鄰避情結(NIMBY, Not In My Back Yard)主要係對於嫌惡設施，亦即居家周圍大小環境之中有礙觀瞻或影響身體健康的一種「不要蓋在我家後院」的心理情結或公共政策所導致的一種影響居家環境、生活品質與房價之負面設施，其最常見者例如基地台、變電所、發電廠、加油站、墳墓、垃圾掩埋場、垃圾焚燒廠、污水處理廠、化學工廠、監獄、殯儀館等，多年前周杰倫母親在淡水購屋也曾因墳墓之鄰避問題而不惜興訟。

實價登錄2.0旨在揭露往昔屢遭隱瞞的不公平購屋資訊，有關此一議題立法院已於二○二○年十二月三十日三讀通過「平均地權條例」、「地政士法」及「不動產經紀業管理條例」等三法修正草案，並於今一月二十七日公布，預定七月一日開始施行；其中對於歷來最受訾議之(一)成交資訊門牌、地號完整揭露，(二)預售屋全面納管且即時申報，(三)增訂主管機關查核權及加重屢不改正罰則，(四)紅單交易納管，(五)預售屋買賣定型化契約備查等五大層面，都有詳細規範，相信經過這一次修法之後，對一般購屋權益必然可以獲得進一步之保障！

2012年8月實價登錄正式上路，是我國不動產交易資訊透明化重要里程碑，國內全台一年不動產交易金額高達數兆元，在尚未有實價登錄之前，因資訊不透明，也無正式參考依據，民眾買房價格往往都是建商、代銷、房仲說了算，實價登錄上路後已成為民眾買房唯一官方認證的重要參考，也是房市交易的一面「照妖鏡」。

原先外界期待，此次修法能將實價登錄實施近七年來不足之處加以補強，其中，又以門牌揭露、預售屋交易30日內登錄、政府查核權入法等三大方向最受關注，原本在行政院版本中已有納入，但最終三讀結果，僅將房地交易資訊的申報責任，回歸到買賣雙方而非地政士；嚴格來說，此修法只是「實價登錄0.1」，連打折到0.5都談不上，已讓實價「照妖鏡」的功能弱化成為一面「哈哈鏡」。

根據政府說法，門牌全都露有涉及隱私及財產安全之疑慮。但以香港、日本，甚至是英、美等已開發國家，社區名稱、實際門牌等資訊都完整揭露，揭露的只是房地產的交易資訊，不會揭露個人資料。再者，我國已在2015年實施「第二類謄本」新措施，屋主只要申請「隱匿資料」，即可將謄本姓名、住址及統一編號部分隱匿，因此並沒有個資的問題。

在預售屋交易30日內登錄部分，此點最具爭議性。對建商而言，民眾買房即使已經下訂（訂、簽、開已付款），但到完工交屋仍不確定民眾是否真會履約，此狀況在房市回檔之際更為常見；再者，預售屋尚未有門牌，如何登錄？建商認為，實價登錄不是抑制房價的萬靈丹，實價只讓民眾看到表面房價，並未看到房子真正的價值。

建商反對或有其理由，但未說出口的卻是，預售屋若揭露房價，將大幅翻轉傳統行銷模式，一旦掀開預售屋國王的新衣，民眾不僅可得知個案真正的銷售率，以往代銷話術，例如「最後精華保留戶」也將不攻自破，建商、代銷談判籌碼變少，也意謂價格操作空間大幅降低。

其實，任何法令的制定都有其一刀兩刃的後座力，要實現居住正義不是只光靠打壓房價，自由經濟市場，「有人賣、有人買」，大家你情我願，政府要做的是讓交易資訊的充分揭露、制定公平的稅賦；對建商而言，隱匿資訊創造價格的作法將被淘汰，不應視實價登錄為財狼虎豹，房價愈透明更能凸顯產品創價能力，畢竟市場永遠是「只會錯買，不會錯賣」！

桃園鄰近台北地區，不僅擁有全台灣最大的國際民航機場，更是台灣的工業重鎮之一，因此吸引不少海內外的人們定居。根據桃園市國土計畫草案，桃園將以桃園都會區、中壢都會區、航空城都會區做為桃園的三大都市中心，要將這三個都會區連接起來勢必得靠大眾運輸，桃園的各項軌道發展如今正著手展開，現已建設的桃園機場捷運，方便桃園以北的民眾去往機場，桃園內部此時也正進行捷運綠線的施工作業，捷運綠線途經桃園車站、中壢火車站以及機場捷運，實現桃園三大都會中心串聯。關於捷運綠線，桃園市議員林政賢表示：

「當然第一個就是綠線當然是比較重要，是桃園最重要的一條運輸路線，那桃園人口的精華區也都在綠線，捷運顧名思義就是要便捷，但是桃園區究竟是桃園的首善之區，所以要規劃這一條絕對是要首要，那第二點綠色捷運是桃園第一條自己規劃、自己設計、自己施工的路線，從綠線規劃也有好的開始，也有承先啟後的作用，那以前我們的機場捷運是中央政府來全額出資跟興建，我們(桃園)只出一點點錢，所以綠色捷運是我認為是桃園要發展起飛一個非常重要的起點。」

桃園捷運綠線將桃園各個區域連接起來，不僅能抵達桃園的都會中心，更能前往桃園不同地區，人潮流動帶動經濟，對於捷運綠線帶來的交通作用以及經濟評估，林政賢指出：

「103年升格後相關的交通建設的擴充跟都市整體的規劃，我想顯得就非常重要，捷運可以打造便利的北北桃一日生活圈，讓北部城市的連結網更加完善，這大概是交通方面，那經濟效益的話，一個進步的城市必然也一定要是樂趣、宜行還有重視環保，低碳與永續發展，捷運就是大眾運輸發展交通進步的一個供給的象徵，讓這個肇事也減少，緩和市區的塞車現象，捷運站附近也可以發展這個商圈讓土地更有價值。」

第二期預計於2027年10月通車的八德至展演中心路線段G03到G06區間皆位於介壽路地底下，施工過程部分道路縮減或是封閉，桃園捷運工程局以及桃園市政府也在社群平台提醒民眾多使用替代道路，如何看待這個交通黑暗期以及完工後的想法，桃園居民湯小姐表示：

「介壽路我走的部分大部分是兩線道，可是呢因為有些工程施工的地方他會從兩線道改成一線道，就變成說所有的車都要一線道地方去擠，我當然是希望就是第一個它施工期能夠變短嘍，減少這個交通黑暗期，然後再來的話就是，綠線蓋完之後當然他如果可以在弄什麼環狀啊，讓桃園更四通八達的話那當然是最好以後都不要開車，如果能夠像這樣子的話我覺得這一些辛苦都是值得的啦。」

同一時間桃園鐵路也正在進行地下化工程，連接桃園與新北的捷運棕線也在積極規劃中，不久後桃園車站將成為一個三鐵共構的車站。不過提到鐵路地下化，與桃園同時期核定的台中車站已然完工，桃園車站卻在2015年停止當初鐵路高架化計畫，直到2020年各地方的臨時站陸續動工，針對桃園鐵路地下化，林政賢認為：

「當然時代一直進步，所以鐵路地下化或高架化當然是一定有它的必要性，那本來我們鐵路高架化預計本來是108年通車，那我們跟台中的是同時核定鐵路高架化，現在台中已經正在通行了。而且地下化是要119年，就是鄭文燦說119年才能完成，那事實上我看這個情形，看起來我也跟內勤工程師開槓一下，起碼要120年以後才能完工。」

桃園車站如今隨著科技與時代的進步走向一個便利的社會，未來民眾可搭乘綠線探訪不一樣的桃園，除了鐵路、綠線以及棕線的三鐵共構，桃園捷運更將拓展線路打造環狀軌道系統，將服務涵蓋桃園60%以上人口，滿足桃園居民的勤需求。

以上新聞由華岡電台記者  楊芯慈  採訪報導

捷運宅已成為通勤族居住的偏好類型，新北市新莊地政事務所針對捷運新莊蘆洲線、環狀線等16站，分析各站周邊500公尺內買賣及租賃實價登錄資料，其中買賣交易熱點為幸福站及台北橋站；價格最親民是迴龍站及丹鳳站。

新莊地政事務所主任林圭宏表示，統計近3年各站周邊500公尺內的9600餘筆買賣案件實價登錄資料，移轉建物型態以住宅大樓及華廈為大宗占73.3%、移轉建物面積以20至40坪居多，占58.3%，成交總價多落於1千至2千萬元區間。

根據實價登錄資料，近3年環狀線以幸福站買賣移轉量1316件最多，建物面積在20至40坪間的大樓華廈，成交均價每坪51至58萬元、平均總價2015萬元；新蘆線則以台北橋站933件最多，成交均價每坪55至56萬元之間、平均總價1738萬元。

新莊地所分析，幸福站因緊鄰頭前及副都心兩大重劃區，範圍內多為屋齡較新的住宅大樓，坐擁四座綠地，備受喜愛純住宅區的族群青睞；台北橋站則因與台北市僅一橋之隔，且均價較台北市親民，交易熱絡。

另分析各站中總價及均價最親民者，則屬新蘆線的迴龍站、丹鳳站，該兩站周邊均價每坪40至45萬元、平均總價1304至1331萬元，迴龍站地處新北市新莊區、樹林區與桃園市龜山區交界，生活圈內有傳統市場、龍鳳公園，也有丹鳳國小及高中，兼具文教區及生活便利的優勢。

丹鳳站位於新莊區與泰山區交界，鄰近機場捷運泰山貴和站，周邊多為工業區，區域內有鴻金寶商圈、四維市場及福營國中，交通便利且生活機能齊備，該兩站房價相對平實。

有土地待出租的地主請小心！近期台中市轄內屢有黑心掮客，以從事植栽為由承租土地或是以免費提供土方協助整地方式，仲介來路不明廢棄土方回填或棄置於土地後，逃逸無蹤，地主不僅收不到租金，後續龐大的清除復原費用更令地主求助無門，中市府環保局提醒地主遵守「不輕易出租土地、不違規填土、不貪小便宜」等三不原則，避免讓不法業者有可乘之機。

環保局說明，行政院環境保護署為保障土地出租人權益，訂定「出租不動產（土地、廠房）建議約定事項」，建議出租人簽訂租賃契約時，將設置管理措施、定期巡查相關管理措施、廢棄物清理責任約定等事項，納入租賃契約內容，避免土地、廠房出租後，遭惡意違法貯存、堆置或棄置廢棄物。

環保局進一步說明，任意棄置廢棄物或未經主管機關許可，提供土地、廠房供回填、放置廢棄物，最重可處5年以下有期徒刑得併科新台幣1,500萬元以下罰金，且事後仍需負起環境復原的責任。

環保局指出，農地如有地勢低窪、排水不良等因素需移入土方改善耕作環境，得依「台中市申請農業用地整地審查作業要點」提出申請，由農業局會同相關機關審認，於山坡地從事農、林、漁、牧相關使用之開挖整地、傾倒及堆置土石等行為，應先擬具水土保持計畫送請水利局核定，如有土地違規使用情事，將依法裁處並限期改正，另載運剩餘土石方之清除機具，應隨車持有載明剩餘土石方產生源及處理地點的證明文件，違反規定者最重可處新台幣30萬元罰鍰。

環保局呼籲，地主應謹慎出租土地，以免遭人非法使用，閒置的土地建議設置圍牆等阻隔設施並時常巡查，善盡土地管理義務，若有發現不明車輛進出土地，可利用環保局報案專線04-23280380或全國公害陳情專線0800-066666通報，環保局將儘速派員前往查處，共同守護環境家園。

根據內政部資料顯示，全台4月建物買賣移轉棟數為2萬593棟，月減24.4%，合計今年1到4月全台建物買賣移轉棟數的交易量為8萬4884棟，相較去年同期年減25.3%，不僅創2018年來最低交易紀錄，綜觀自1999年以來共出現5次量縮幅度逾2成的紀錄，分別是網路泡沫、金融海嘯、奢侈稅上路以及房地合一上路，今年的年減幅則創下史上第四大。

內政部最新資料統計，4月全台建物買賣移轉棟數為20,593棟，月減24.4%，再與去年同期的2萬8861棟相比，年減28.6%。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，4月建物買賣移轉棟數反映3月至4月初的市況，由於《平均地權條例》的政策衝擊漸趨淡化，房市回歸供需基本面，但新屋交屋潮暫時退卻，抑制房市整體量能表現，量縮幅度明顯，交易動能續弱。。

陳金萍指出，合計今年1至4月的全台建物買賣移轉棟數表現，前4個月交易量為8萬4884棟，相較去年同期年減25.3%，為2018年以來最低交易紀錄，創6年新低，顯示今年房市交易熱度不如以往。

進一步觀察歷年1至4月房市交易量表現，陳金萍說明，自1999年以來共出現5次量縮幅度超過2成的紀錄，分別是2000年受網路泡沫衝擊，較1999年同期減27.2%；2009年因金融海嘯衝擊，年減23.8%、2012年因奢侈稅上路與總統大選影響，年減31.5%；2016年房地合一稅上路也讓交易量年減29.4%。今年明顯量縮25.3%，年減幅創下史上第四大。

陳金萍提醒，全球金融市場仍存在不少風險，經濟展望不佳，而國內經濟成長率恐難「保2」，加上央行連5度升息，五大行庫4月新增房貸利率已正式突破2%大關，同時超額供給後遺症逐漸顯現，讓今年房市存在諸多不確定性因素，交易量能表現難以樂觀期待。